U heeft uiteraard de afgelopen maanden regelmatig kunnen lezen over de plannen van Minister Donner om de waardering van woningen in schaarstegebieden te verhogen met 25 punten. Het beluit hierover dat op 1 oktober 2011 in werking is getreden, biedt een verhuurder de mogelijkheid om de huur van een woning te verhogen.

Systeem huurprijzen
De basis voor de bepaling van de huurprijs bij woonruimte is gelegen in artikel 7:245 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 245 BW verwijst naar de Uitvoeringswet Huurprijzen voor nadere regels over de huurprijzen (UHW). De UHW gaat in op de werkwijze van de huurcommissie en de toetsingscriteria. Hiermee kunt u echter de huurprijs nog niet vaststellen, want de UHW verwijst weer naar het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW) en daar kunt u dan eindelijk in bijlage 1 het waarderingsstelsel vinden voor woonruimte die een zelfstandige woning vormt.

Aanpassing woningwaarderingsstelsel
Per 1 oktober 2011 wordt aan de hiervoor genoemde bijlage 1 BHW een extra onderdeel toegevoegd. De tekst hiervan luidt als volgt:

punten voor schaarstegebied
• Indien ten aanzien van een woning die is gelegen in een gemeente genoemd in bijlage III, de laatstelijk onherroepelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de wet waardering onroerende zaken gedeeld door het aantal vierkante meters van de vertrekken en de overige ruimten, bedoeld in de onderdelen 1 en 2, van die woning, hoger is dan € 2.900,00 -> bij: 25 punten
• In alle andere gevallen dan hiervoor bedoeld en indien een woning is gelegen in een gemeente, genoemd in bijlage III -> bij: 15 punten

De eerste vraag is of een woning is gelegen in een gemeente genoemd in bijlage III. In bijlage III staan onder andere Amsterdam, Amstelveen, Alkmaar, Haarlem en Utrecht, maar ook vele andere steden. Vervolgens heeft u de laatste WOZwaarde nodig. Voor een huurprijswijziging met ingang van 1 juli 2012 heeft u dan de WOZ beschikking over 2011 nodig heeft (tenzij nog niet onherroepelijk). Voor de bepaling van de oppervlakte moet worden gekeken naar de onderdelen 1 en 2 van bijlage I bij het BHW. Hierin staat bijvoorbeeld dat meting van de oppervlakte plaatsvindt van muur tot muur op een hoogte van 1,50 m.
Als voorbeeld voor de berekening wordt in de nota van toelichting een woning genoemd in het schaarstegebied, bijvoorbeeld Amsterdam met een WOZwaarde van € 200.000,00 en een oppervlakte van 50 m². De WOZwaarde per m² bedraagt derhalve 200.000 : 50 is € 4.000,00. De waarde ligt derhalve boven de gemiddelde waarde van € 2.900,00 zodat het aantal punten met maximaal 25 kan worden verhoogd.

Bestaande huurovereenkomsten/nieuwe huurovereenkomsten
De nota van toelichting bij het besluit geeft aan dat “de verwachting is dat dit alleen bij een deel van de nieuwe huurovereenkomsten zal leiden tot hogere huurprijzen, omdat het geen effect zou hebben op de huurprijzen bij de lopende huurovereenkomsten”. Vraag is of dit geheel juist is, omdat na een renovatie een nieuwe huurprijs kan worden aangeboden waarbij ook de verhoging van 25 punten kan worden meegenomen. Daarnaast wordt het echter voor verhuurders van woonruimte waarvan de huurprijs vlak onder de huurliberalisatiegrens (per 1 januari 2011: € 652,52) voordelig om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.

Op onze website vindt u een andere nieuwsbrief over de mogelijkheid om een huurovereenkomst met een huurder te beëindigen. Indien de huur daadwerkelijk vervolgens boven de huurliberalisatiegrens uitkomt biedt dit voor een eigenaar uiteraard meerdere mogelijkheden waarover ons advocatenkantoor u graag informeert.

Toon Kool

Download deze nieuwsbrief als PDF